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今天看了一篇比较深入的越南考察记（作者：马老师真帅），原文很长，确实写得不错。

【资料图】

因为我也曾在一些发展中国家接触过投资类项目，所以看完后感触很深。很多东西可以说是似曾相识，都是共性问题。

这里结合自己的经历，给大家做个简单的分享。

从大家最关心的房价说起。

越南的人均收入在 2000 人民币（后面数据均折为人民币）左右。

胡志明市（相当于中国上海）最核心区域的房价普遍在 5~6 万以上。特别好的能上到 12~13 万。

博主找了一个河内市（越南首都）城外 18km 左右的新小区。价格是 1.5 万每平。

这个位置相当于北京市天通苑或北京像素再往外一些。而北京天通苑和北京像素现在的房价也就 3~4 万一平。

下图是河内的独栋别墅，200 万美元，折人民币 1450 万左右。

说实话，这价格真挺高。同样的价格，在北京昌平入手一套也是绰绰有余。关键是，这笔钱放到中国任何一个二线及以下城市，都能过上非常好的生活。

而高房价背后显然就是高房租。下图是胡志明市一家雅迪电动车的门店。门脸装修得很高级，但看周边的话还是比较偏的。

这样的一个门店，月租 1w 美金，折人民币 7 万。

显然，越南房价也是非常高的。中国所有关于房价的段子，放在越南都适用。尤其是一线城市的房子，从来都没有人能轻轻松松拿下。

当然，一定会有人说越南房子是私人土地，有永久产权，嘎嘎香

这个问题怎么说呢，对于有钱人来说，当然如此。可对于剩下的绝大部分普通人而言，绝非如此。

中国土地国有，这些年是大搞土地财政，里面难免有些见不得光的地方，但绝大部分的钱最终还是变成了高铁高速、市政设施和工业园区。

我们之前在某个第三世界国家首都买了个小庄园，作为办公用地。土地是私有永久产权，房主是个法国老男人，据说有 8 个孩子。

他拿了 2000 万走人。我不知道他会怎么给 8 个孩子分，但我知道那个国家的政府除了收点税，其它是一分没拿到。

就这么个情况，政府给你修个毛的高铁、高速和地铁，建个嘚的产业园，给个锤子的招商引资政策。能给你把现有交通设施维护好就不错了。

我去过很多国家，在这个世界上，中国的基础设施和市政建设几乎就是最顶级的，而且也维护得非常好。像之前美国铁路运输危险化学品爆炸，引起惊呼声一片。但其实没啥的，美国铁路一年脱轨上千次，而中国一年在几十次左右。

关键是，和很多发达国家比，中国很平均，很少出现富人区市政设施特别好，房价特别高，而穷人区又特别差、特别乱，房价特别低。本质上讲，就是所有人把城市建设和维护的成本给分摊了，买大房子的人多分摊一些，买小房子的少分摊一些。

总之，中国的房价是涨上来了，但这个过程总归是把工业和服务业发展所需的各种前置条件都给做足了。

但如果你去看看越南和印度等一些貌似很有潜力的发展中国家。你就知道他们落下的功课可不是一点半点。

像越南的胡志明市，对标的是中国上海。但你就看这市区建设，压根就不是 10 年前的上海，而是 10 年前的中国沿海县城。

其实，越南只是一个缩影。很多发展中国家的房价都不便宜，远远超过它本身的发展水平。像非洲有些国家首都 2~3 万一平的房价不要太正常。

特别是沿海的小国，由于交通便利、景色优美、适合度假休闲，必然成为附近发达国家或区域大国的后花园。

而这些国家的资本也会冲进来炒房、全面抬高楼价。越南近 5 年房价涨了 2~3 倍，背后的炒房资金里，就有中国 + 日韩 + 印度的影子。

关键是，在这个炒高楼市的过程中，分享到大部分投资收益或经济发展回报的，不是当地政府，也不是当地人，而是外国人。

这点跟中国也有很大差别。毕竟中国面积实在太大了，而且外汇管制、土地管制都很严格。总体而言，房价上涨和经济发展带来的财富效应还是留在了内部。

比如你走在江浙，他们可能会抱怨说上海的有钱人来把房价炒高了，导致房价贵、买房难。你走在上海，上海的土著又会告诉你说是外省有钱人把房价炒高了，导致土著都换不起房。

说来说去，这总归是人民内部矛盾。

可你跑到东南亚，你会发现当地人的抱怨是中国人和韩国人跑进来后，先把房价炒高了，紧接着房租也高了，最后物价也高了。

胡志明市连锁店里的越南米粉，一份人民币 23 元。连锁店比较贵，但小店里便宜些的也要 10 多块。

去蜜雪冰城喝个饮料，接近 8 块钱。

前面提到的雅迪电动车店，最便宜的电动车都要 4500 块，最贵的要 9300。登记牌照还要 1100 块。毕竟，除了高昂的关税，1 个月 7 万的房租也摆在那呢。

中日韩等大型跨国企业过去的人，多数是管理岗，工资收入起步 30~50 万一年。哪怕不是管理层，就是跟着中国跨国企业去工作的中国人，一年 10~20 万还是有的。消费这些自然没问题。

而当地人 2000 一个月，生活就很难了。而且别忘了，越南实行的还是 6 天工作制，时薪其实更低。

最后说下，虽然越南有各种问题，但确实有很多厂子去了越南。

最主要的原因，就是从越南出口到美国，可以少 25% 的关税。

另外，越南每月 2000 的人工，还是要低于国内的。

但也仅此而已了。

很多东南亚国家一直在讲人口优势，但远未看到工程师优势，更没有工业化优势。

很多人以为的纺织业，就是工人在工厂里织个衣服，用机器织就更高级一些。但其实吧，真正高级的部分是从最开始的石油加工提炼开始，最后延伸到衣服的原材料。

这个最核心的环节，你在中国可以完成全部流程，并获得最低的成本。在东南亚你就甭想了。

虽然 Lululemon 的中国代工厂已经开到了越南，但它还是要从中国进口纤维材料和机器。

没想到随便聊聊就 2000 字了。本想最后写到越南股市呢，但中间有很多话还没写。咱以后带着慢慢写吧，还望各位保持关注。

今天就酱。祝各位假期愉快，暂时忘记 A 股吧！

/xz