南方财经全媒体记者翁榕涛实习生曾日丽 广州报道

6月29日，戴德梁行召开2023年上半年度房地产市场回顾及展望新闻发布会，解读广州商业物业市场的复苏步调，探讨市场多元化的发展趋势。

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回顾上半年，广州写字楼市场迎来复苏，甲级写字楼净吸纳量由负转正，但新增供应集中入市等多方面因素叠加，仍然推动全市空置率持续上升。

在零售市场方面，餐饮业态强劲复苏，商业品牌拓店积极性回归推动各商圈购物中心入驻率提升，全市空置率在连续四个季度的上升之后迎来首次回落；在投资领域方面，中国房地产投资信托基金C-REITs今年迎来扩容，促进完善消费基础设施的投资闭环，推动当前存量市场条件下的提升与转型。

广州迎来写字楼“供应潮”

今年琶洲商务区的甲级写字楼项目完成竣工验收并集中投入使用，推动上半年广州甲级写字楼市场新增供应增加，推动上半年广州甲级写字楼市场新增供应达39.8万平方米，是过去五年同期水平的最高值。

戴德梁行广州企业服务部主管梁振声表示，“随着多个新增优质物业进入市场，新增供应为整个市场带来了更多的选择，但也导致市场竞争进一步加剧。在这种情况下，全市空置率延续上升趋势至18.0%。”

据戴德梁行统计，今年上半年全市平均租金持续走低，降至每月每平方米161元，同比下降了7.6%。

“对于租户而言，当前充裕的供应量将提供更多的办公空间选择，同时考虑到经济运行仍处于恢复期，租户保持谨慎态度，并更注重降本增效。在此情况下，业主也在不断调整租赁策略、放宽议价空间，因此可明显看到市场竞争正在加剧。由于整个市场的观望情绪，全市空置率水平仍在持续向上增长。”梁振声表示，短期来看，由租户主导的市场现状或将延续，成本控制依然是多数企业关注的重点，性价比高的办公空间更受市场青睐。

在零售市场方面，广州商业零售市场持续复苏。戴德梁行统计数据显示，1-4月广州全市社会消费品零售总额同比增长8.2%，比1-3月提高了2.7个百分点。

据戴德梁行广州研究部助理经理汪骊珠介绍，随着餐饮业态强劲复苏，热门商业品牌拓店的积极性有所回归，带动各商圈购物中心的入驻率提升，全市整体空置率在经历过去四个季度的上升之后，在今年第二季度回落至7.0%。

尽管消费市场逐渐恢复，但商家依然关注成本控制，“多数业主采取降低租金、增加免租期等积极策略以提高出租率，全市平均租金同比下降3.3%至每月每平方米750.3元。而核心商圈的优质项目凭借其优越的区位和成熟的运营能力持续引进新品牌。”汪骊珠说。

数据显示，降本增效已经成为了大多数企业的主要需求。从行业需求来看，专业服务业和金融业的需求表现相对稳健，其中专业服务业是上半年广州全市租赁成交的最大主力，占据全市租赁成交总面积的27.6%。消费市场的复苏推动贸易和零售业需求回升，成为上半年市场需求的第二大主力。

对此，梁振声进一步分析：“降本增效是上半年需求端的关键词。今年有很多租户大面积续租的案例，他们大多数能获得更为优惠的租金和灵活的条款；在一些搬迁案例中，租户也在调整租赁面积，使得办公空间更为紧凑实用，同时要求业主给予定制装修补贴等。一些小面积的租赁需求也能获得较大的价格谈判空间。”

据统计，今年1-5月，全市新登记经营主体21.2万户，同比增长19.8%。营商环境的持续优化不仅有利于经济的高质量发展，也是租赁需求回暖的重要基础。供应方面，随着过去两年延期交付的项目陆续入市，广州甲级写字楼市场预计将在今年迎来供应高峰。

梁振声指出，预计今年广州还有43.4万平方米新增供应商业物业投入使用，“今年4月份以后，整个市场的活跃度有所减缓，整体市场的回调仍然需要宏观经济的稳定恢复和营商环境的持续优化，对于企业来说会有更大的动力；另外一方面，专业的运营能力也是在新时代赢得客户的一个非常关键的因素。”

戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，“大量的新增供应将为租户带来更多办公选择，但同时也会导致市场竞争加剧。广州市场已进入新存量物业时代，当前环境尤其考验商业运营企业的内功，需要运营企业有敏锐的市场触觉，加上专业的运营能力，并且迅速调整策略，才能赢得最优质的客户。”

根据戴德梁行调研结果，消费者对生活方式、文化娱乐、健康养生等方面的消费的支出在逐渐增加。

C-REITs加速扩容

在房地产市场投资领域，中国房地产投资信托基金C-REITs今年迎来扩容。

回顾发展历程，三年以来，C-REITs发展迅速。2021年6月，首批C-REITs上市。今年6月，市场累计发行C-REITs产品27只，总市值已经达到850亿元，底层资产覆盖产业园区、高速公路、保障性租赁住房等多种关乎国计民生的重大基础设施。

戴德梁行广州估价及顾问部董事何肇烜指出，“今年C-REITs迎来快速发展期。一方面是底层资产在宽度上进行了扩容，今年3月增加了增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs；另一方面是深度上的扩容，今年6月，有4只已上市的C-REITs进行扩募，而且扩募后的C-REITs也已经成功上市了。整体来说，C-REITs从宽度和深度方面都进行了提速。”

今年3月24日，C-REITs监管部门发布了相关文件，支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

对此，何肇烜补充，“消费基础设施作为居民消费行为的主要承载空间，在我国存量较大。优质的消费基础设施产权清晰、经营状态良好、能持续产生稳定的经营现金流，与REITs底层资产的要求高度匹配。”

日前，住建部党组书记、部长倪虹发表《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》，其中提到“建筑业是最重要的实体经济”。何肇烜对此表示，商业类的资产与C-REITs产品高度匹配，“消费基础设施REITs契合我国扩内需促消费的政策方向，也契合国有企业盘活存量以及高质量发展的目标。”

展望未来，何肇烜指出，“根据相关统计，目前国内购物中心的总存量已经超过了5亿平方米，根据研究部的专题研究，全国16个重点城市高质量零售物业的存量已经超过了1亿平方米，是一个非常庞大的市场，保守估计超过万亿元级别。”

何肇烜表示，“消费基础设施的C-REITs成功发行之后，预计可以为产业链的相关参与者带来一定好，对原始权益人来说可以优化零售物业持有人资产负债表；在资本市场角度，引入消费基础设施REITs或可以改善REITs市场供不应求格局；对投资者而言，消费基础设施REITs可以提供风险收益适中的投资产品选择。”

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙则表示：“从美国、新加坡等国外成熟REITs市场来看，消费基础设施一直是最主要的底层资产类型之一。这次扩容，有利于完善消费基础设施的投资闭环，促进消费基础设施运营管理水平的提升，促进消费拉动内需；同时，C-REITs将迎来新的资产类型，丰富投资人的投资选择。”